房价下跌，要开始比狠了
又有人在鼓吹房价上涨，也真是难为这一部分人了，天天找各种理由分析房价上涨。比如，近两年各大城市土地的供应量和土地出让金在减少。这就代表着新房项目要减少。房子少了，所以房价就会上涨。真是不懂房地产的小白，还真有可能被这个逻辑忽悠住。问题是这个逻辑，去年年底就已经有人说了，因为2022年的土地出让金降幅也比较大。但2023年的房价并没有出现上涨，而是降幅依旧在延续。根本原因就是他们给出的这个理由就是错误的，就是一个表面现象，就是为了忽悠你买房而已。根本就没有深入了解和分析。2023年的土地供应量和土地出让金确实是在减少的。比如，成都供地量减少了20%左右，重庆减少了50%左右，长春，沈阳供地减少幅度更大，在60%~70%，而卖地方面，1~11月份国有土地使用权出让收入为42031亿元，同比下降17.9%，但问题是土地供应量的减少和卖地收入的减少，这仅仅是一个结果，原因是大家不买房了，地方城市供地量自然会减少，否则只会增加流拍率，自己打自己的脸。大家为什么不买房啊？除了收入低和房价高这两个影响因素以外，还有一点就是供需关系发生变化了，已经供大于求了。按照逻辑来讲，卖地量在减少，库存量应该也会减少，但根据国家统计局公布的数据，11月末，商品房待售面积达到65385万平方米，同比增长18%。其中，住宅待售面积增长20.4%，供地量在减少，但房子越卖越多，你说房价怎么涨呀？你只看到了土地的供应量和土地出让金在减少，但你没有看到之前已经积压了大量的库存，这些房子可都没有卖出去呢。并且现在的销量也在大幅度下滑。今年全国商品房的销售额大概在11万亿左右，2021年可是18万亿，两年的时间跌幅将近7万亿，所以表面上来看，供地量在减少，但更深处是大家越来越不愿意买房了，库存量反而在增加，所以短期内根本就不存在，土地供应量减少会导致房价上涨。而更真实的情况是，土地供应量虽然在减少，但主城区的项目减少量并不大，减少的主要是三四线城市以及郊区的供应量。因为这些区域本身库存量就大，房子又不好卖，开发商根本就不会拿这样的土地。反而是由于卖地收入的连年减少，导致地方财政压力较大，各大城市只能被迫拿出主城区的好地块出售，来吸引开发商，并且给出的价格还相对较低，因为哪怕是好地块，没有足够的利润开发商还是不敢下场拿地，因为现在行情太差了，地方城市必须在面粉价格上面做出让利。比如12月26日，武汉进行的年内供地量最大的一次土拍，直接成交35宗地块，其中90%以上的地块都来自于主城区，并且很多地块的楼面价和容积率都低于周边项目，比如，保利拿得虎泉137号宅地，楼面价为12037元/㎡，而周边同等配套之下的保利大都会，二手房的价格都已经超过3万了。所以保利新拿的这宗地块，价格肯定是要低于周边产品的。因为市场行情不好，你的面粉价又低，面包价自然会更低。所以表面上来看供地量是在减少的，但真实的售价可能会更低，而不是那些人口中所说的房价上涨。这些人就是忽悠着你赶紧站岗买房而已。并且有一个现象不知道大家注意到没有？现在很多城市二手房的销量已经赶上新房了，今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创历史新高，背后的原因除了新房的风险以外，还有一点就是价格低，因为现在很多城市二手房市场是自由买卖市场，限售政策已经取消了，限跌令也没有要求再加上二手房的交易税费也大幅度下降了，价格更是持续性阴跌好几年了，性价比越来越高了，这就导致很大一部分新房市场份额被二手房市场吃掉。所以2024年，如果新房不降价，甚至出现了涨价，而二手房市场还在持续阴跌，一二手房的价差会越来越大，并且二手房还是所见即所得，新房的份额将会进一步被压缩，买都没人买了，他拿什么涨价呀？还是那一句话，别忽悠人，我承认房地产的支柱地位，但你也得承认现在是房地产的转型期，大部分城市的房价确实是在跌的。至于跌到明年，后年或者大后年，这个不好说，因为他要看经济和居民就业环境的改善，但有一点可以确定，即使企稳也不是立即反弹，昨天还是霜打的茄子，今天就成了朝天椒，当下楼市基本面已经决定了，不会出现这种情况。而是一个缓慢修复的过程。这就给购房者留下了足够的缓冲时间，我等一等，不一定抄底，但肯定抄不到半山腰。
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